人間は他との比較をやめて、
ひたすら自己の職務に専念すれば、
おのずからそこに一小天地が開けて来るものです。
[ 森信三 一日一語 ] より
この通りですね。
比較
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作成者アーカイブ: nakajyo
生産緑地2022年問題 中條レポートNo199
1992年、農家の方々の申請で、一定の要件のもと市街化区域内農地に生産緑地が指定されました。生産緑地は2016年時点で小田原市には約20万坪、2013年時点で南足柄市に約7万坪あります。
生産緑地に指定されると30年間（2022年まで）、固定資産税が大幅に安くなります。農地を続けたいという方が生産緑地を選択した理由です。
しかし選択したら、30年は宅地化できません。売却も出来ないということです。
年月がたつにつれ時代も変わります。
賃貸経営をしている方は建物も老朽化し、家賃も下落します。土地を売却し借入金返済やリノベーション資金に使いたい人が増えてきています。
このような人たちは生産緑地が解除できる2022年を手ぐすね引いて待っています。大量の宅地供給者となるのでしょう。地価下落の大きな要因になると言われています。（但し、相続時に生産緑地に対する相続税を猶予してもらう制度を受けた方は、亡くなるまで営農しないと猶予された税金が免除されません。生産緑地を解除し宅地化すると、猶予されている相続税と利子税を支払わなければなりません）
首都圏では地価が上昇を続けています。しかし、そろそろ天井ではないかと言われ始めています。東京オリンピックまでは上がり続けるという声も怪しくなっています。
それでは小田原地区の二市八町はどうでしょう。
かつては、都心があがれば、つられて、それなりに小田原地区も上昇しましたが、ここ数年は都心の地価上昇に関係なく下落し続けています。
そのうえで、2022年を迎えます。どのくらいの生産緑地が解除され宅地化し売却されるかわかりませんが、影響は大きいことは間違いありません。(注 生産緑地の指定を続けることも可能です。相当数の方が生産緑地を継続されるでしょう)
このことから不動産売却も資産対策、相続対策の重要な選択肢の一つとなってきます。不動産に偏りがちな資産構成組み替えるということです。
もちろん、経済的合理性だけで判断は出来ません。しかし2022年の生産緑地問題がどのような影響を及ぼすかは知っておく必要が有ると思います。
参考にして頂けたら幸いです。
生産緑地と相続税納税猶予 野口レポートNo255
私が住んでいる地域も昭和３０年代は田や畑も多く、我が家も父親が役所勤めの傍ら半農を営んでおりました。父親が引くリヤカーを母親と一緒に後押したのが懐かしく思い出されます。
田植えから脱穀まで米作りの苦労も一通り経験しました。八十八回の手を煩わし、脱穀してみればわずか数俵です。米の有り難さを子供心に感じたのをおぼえています。
昭和３０年代後半から、次第に農地が宅地に転用され長屋や貸家に変わっていきました。農家にとって農作物の収入だけでは生活は楽ではありません。貸家経営は貴重な現金収入となりました。
だが、土地の所有面積の多い農家にとって固定資産税など税制面で優遇されている農地は捨てがたいものがありました。
ところが平成４年の生産緑地法改正で、三大都市圏の特定市の市街化農地については、「宅地化すべき農地」と「保全すべき農地」とを区分することになり、農家はその選択をせまられました。
「保全すべき農地」を選んだなら「生産緑地」の指定を受けることになります。「宅地化すべき農地」を選んだなら、いつでも農地を宅地に転用することができます。売るも貸すも賃貸マンションやアパート建設も可能です。だが、固定資産税は宅地並み課税です。
農作物の収益では宅地並みに課税される固定資産税など、とても払いきれません。「宅地化すべき農地」を選んだ農家は土地の売却や有効活用を迫られました。
「保全すべき農地」（生産緑地）を選んだ農家は、固定資産税はわずかで済み、相続税納税猶予も選択できます。要件を満たせば「生産緑地」に課税される相続税を納税猶予（免除ではない）するとの制度です。しかし目先の相続税だけに目がいってしまい、安易に受けてしまうと恐ろしい制度です。
「生産緑地」は、売れない・貸せない・担保にできない、農業以外は何もできません。もし納税猶予を受けている農業従事者が、高齢で後継者もなく営農が継続できなければ、猶予されていた相続税が相続開始時に遡り、利子税と共に一気に課税されてしまいます。
もう少し、もう少しで３０年……。身体にムチ打ち頑張っても猶予されている相続税は免除されません。免除の条件は「生涯営農」です。免除に該当する事由が生じなければ死ぬまで営農です。
猶予で先送りしてきた「生産緑地」の相続税は、農業従事者の死亡で初めて免除となり、一定の手続きを経て宅地に転用できます。
「生産緑地」の指定を受けている人は２０２２年に３０年の満期が到来し宅地転用が可能となります。だが、納税猶予を受けている人は要注意です。転用してしまうと猶予が打ち切られてしまいます。
今後、宅地化した大量の「生産緑地」が一気に市場に出てきます。既存宅地の価格への大きな影響は避けられないでしょう。
世評
学問や思想の世界においてさえ、
真に自分の眼で物を見、自己の頭でその真偽・優劣を判断せずに、
広義の世評を基準としてしか物の判断できない人が多いということは、
真に嘆かわしい極みである。
[ 森信三 一日一語 ] より
耳が痛い言葉です。
現場は講義の世評で動きます。
批判
人は他を批判する前に、まず自分としての対策がなければならぬ。
しかも対策には何よりも着手点を明示するを要する。
この程度の心の用意なきものは、他を批判する資格なしというべし。
[ 森信三 一日一語 ] より
批判するとき、常に念頭に置きたい言葉です。
我執
我執とは、自己の心身の統一が得難く、その分裂乖離の結果、
心が欲望の対象に偏執する相といえる。
それゆえ、およそ「修業」の根本となるものは、
いずれも身・心の相即的統一を図る工夫を念とする。
[ 森信三 一日一語 ] より
声
声は腹より出すものなり。
座談に至るまで、その一語一語が腹より出づるに到れば、
これひとかどの人物というべし。
それには常に下腹の力の抜けぬ努力が肝要。
[ 森信三 一日一語 ] より
普通にこれが出来るようになれば…….。
今求められる相続コーディネーター 野口レポートNo254
平成５年に家業のガソリンスタンドを廃業し、五十路を前に一念発起し１８０度の転身をしたことは以前お話しをしました。残りの人生をかけた大きな決断でした。
スタンド跡地に「借金してマンションを建てると相続税対策になる」からと、建設会社の営業マンと、ひも付き税理士に提案を受けていました。この提案が良いのか悪いのか、素人の自分には全く分かりません。この人達を信じるしかありませんでした。
相続のシミュレーションを見せられ税理士が説明してくれました。専門家の話は素人にはよく理解できません。これら相続コンサルを受けるなかで、「ひらめき」を感じました。
素人側に寄り添い専門家との間をコーディネートしてくれる仕事があってもよいのでは、相談者にとって心強い限りではないか、こんな職業が社会から求められる時代が必ずやってくる、「相続コーディネーター」これが自分の仕事だ！ 直感的に感じました。
そして壁にぶつかりました。税理士でもない、弁護士でもない、そんな自分が相続のどこで報酬を頂くことがきるのか……。
相続で不動産が動くことに気づきました。そうだ！ 不動産屋になればいい、不動産業をベースに相続に特化すれば飯が食える。宅建試験にも合格し、相続を幅広く徹底的に勉強しました。
平成７年に相続専門の不動産屋として開業することができました。相続に特化した街の不動産業者など異色の存在でした。
当時の相続対策といえば、借金を背負わせマンションやアパートを建てる節税対策一色で、建築会社・銀行・税理士の独壇場でした。「借金しても節税効果は生じない」素人にはそんなこと分かりません。専門家の言われるままです。
また、相続を横断的に熟知し、大局的視点から相談にのってくれるコンサルタントもいませんでした。
バブル期に節税対策を提案され、大きな借金をして複数の賃貸マンションを建てた人は、バブル崩壊の影響をまともに受けました。
デフレする（価値が下がる）不動産、デフレしない（価値が下がらない）借金、気がつけば借金が資産を上回る「債務超過」です。
相続放棄せざるを得ない相続人もいました。◎提案した先生⇒こんなハズではなかった。◎貸し込んだ支店長⇒転勤でどこにいるか分からない。◎建てた建設会社⇒すでに倒産。この人達は節税対策の責任など取ってくれません。
あれから数１０年、バブルの悲劇を知る人はいなくなりました。「歴史は繰り返す」近年また同じことが繰り返されています。提案された人は借金による安易な節税対策の怖さに気づいていません。
大局的視点から正しいアドバイスを差し上げ、お客様をＨＡＰＰＹ相続へと導くことのできる、資格と人格を持った相続コーディネーターが、今こそ求められているのではないかと思います。
相続アドバイザー協議会 中條レポートNo198
今回は私が所属しているNPO法人相続アドバイザー協議会に関してお話します。
この団体は、相続を幸せに導くことが出来る人材を育成する団体です。
相続を幸せに導くための第一歩が相続アドバイザー養成講座です。
講座の目的は、次のことに気が付くことです。
・心の部分の大切さ。（ぶれない理念を持つこと）
・問題の全体を見渡すことが出来る目を養うことの大切さ。
・ネットワークの大切さ。
講座構成は第1講座で心を学びます。第2～18講座で実務に欠かせない知識を学びます。第19・20講座で学んだことを実務で活かすことを学びます。
養成講座の目的は、相続を幸せに導くためには、何をどのように学ぶのかを気が付くことです。ですから養成講座卒業が学びのスタートになります。
養成講座終了後も、SA協議会を活用して頂けます。
寺子屋・フォーラム等々、様々な勉強会・行事に参加することが出来ます。
参加する目的は。
・学びの場として活用します。一人で経験する体験は限られています。他の人の体験談を聴くことが、実務における注意点を身に付けることに役立ちます。
・実務で方向性を失ったとき、原点（理念）に戻る場になります。同じ想いの仲間が原点に戻る特効薬だからです。
・ネットワーク創りの場として活用できます。
「学ぶ方法は」と質問を受けることがあります。
「一生勉強すること」とお答えします。勉強しなくなったらアドバイザーの仕事は引退だからです。一歩一歩地道に学び続けることです。
同じ想いの仲間と実務を行うと学びが増進します。どうすれば幸せに導けるか。携わる仲間がそこに焦点をあて実務を行うと、困難事例も解決へ向かいます。1+1が2でなく3にも4にもなることがあります。実務の場が学びの最高の場である証です。
社会にお役に立てる団体として一歩一歩つみかさねていきたいと思っています。
人間の真価
人間の真価を計る二つのめやす･･･。
一つは、その人の全智全能が、一瞬に、かつ一点に、どれほどまで集中できるかということ。
もう一つは、睡眠を切りちぢめても精神力によって、
どこまでそれが乗り越えられるかということ。
[ 森信三 一日一語 ] より
正に現場の世界ですね。